Proprietari e studi legali
Sgombero dopo uno sfratto a Vicenza: liberare l'immobile senza esporsi a contestazioni
L'inquilino se n'è andato, ma la casa è piena. Oppure lo sfratto è stato eseguito e restano i mobili. La tentazione è chiamare qualcuno e svuotare tutto il giorno dopo. Prima, però, conviene capire di chi sono quelle cose e chi può decidere.
Aggiornato il 14 ottobre 2026
È una situazione che si ripete spesso: un appartamento affittato, un inquilino che smette di pagare o sparisce, e alla fine una casa piena di mobili, vestiti, elettrodomestici e rifiuti. Lo sgombero vero e proprio non ha niente di speciale. Quello che è speciale è il contesto: quei beni, almeno in parte, non sono del proprietario.
Prima di svuotare: di chi sono i beni?
È la domanda da cui dipende tutto. Le situazioni più comuni sono tre.
1. Sfratto eseguito con l'ufficiale giudiziario
Se l'immobile è stato rilasciato con l'intervento dell'ufficiale giudiziario e dentro sono rimasti beni mobili che non dovevano essere consegnati al proprietario, si applica l'art. 609 del codice di procedura civile. In sintesi: l'ufficiale giudiziario intima a chi doveva rilasciare l'immobile, o al proprietario dei beni, di portarli via entro un termine. Se nessuno li ritira, su richiesta della parte che ha chiesto il rilascio si valuta se il loro valore supera le spese di custodia e trasporto; se non è così, o se non viene chiesta e anticipata la custodia, i beni si considerano abbandonati e si procede allo smaltimento o alla distruzione, salvo diversa istanza. Per i documenti di un'attività imprenditoriale o professionale ci sono regole a parte, con un periodo di conservazione.
È il caso più chiaro: quando il termine è scaduto e c'è il verbale, lo sgombero si può fare. Ci basta una copia del verbale, o l'indicazione del suo avvocato.
2. Inquilino andato via di sua volontà, lasciando le chiavi
Qui non c'è un verbale. Se l'inquilino ha riconsegnato le chiavi e ha lasciato dei mobili, la soluzione più pulita è farsi dare per iscritto, anche con una semplice mail o un messaggio, la dichiarazione che quei beni possono essere eliminati. Senza questa dichiarazione, il rischio, per quanto spesso teorico, è che l'inquilino un domani rivendichi qualcosa. Ne parliamo in una guida dedicata: inquilino andato via lasciando i mobili.
3. Inquilino irreperibile, senza riconsegna delle chiavi
È la situazione più delicata. Entrare in un immobile locato senza titolo, anche se di sua proprietà, può creare problemi seri. In questi casi lo sgombero si fa solo dopo che la disponibilità dell'immobile è tornata a lei con gli strumenti previsti, e su indicazione del suo legale. Possiamo fare il sopralluogo insieme al legale e prepararle il preventivo, ma non partiamo finché il quadro non è chiaro.
Non è consulenza legale. Le indicazioni di questa pagina servono a orientarsi e a fare le domande giuste. Per la sua situazione concreta, la strada la indica l'avvocato che segue lo sfratto o, in mancanza, un legale di fiducia.
Cosa troviamo di solito, e come lo gestiamo
Gli appartamenti lasciati dopo uno sfratto sono spesso in condizioni peggiori di quelli svuotati per altre ragioni. Frigoriferi pieni e staccati da settimane, rifiuti domestici, a volte animali lasciati o danni agli impianti. Organizziamo il lavoro in quest'ordine:
- Sopralluogo con documentazione fotografica. Fotografiamo tutte le stanze prima di toccare nulla. Le foto le restano: possono servirle per la contestazione dei danni o per la cauzione.
- Separazione dei documenti personali. Documenti di identità, buste paga, corrispondenza, fotografie dell'inquilino vengono messi da parte e consegnati secondo le indicazioni del legale. Non si buttano.
- Oggetti di possibile valore. Se troviamo oggetti che sembrano di valore (gioielli, contanti, apparecchi elettronici di pregio), li segnaliamo e li mettiamo da parte. Non decidiamo noi.
- Sgombero, sanificazione se serve, scopatura.
- Documentazione del conferimento e fattura intestata al proprietario o a chi indica il legale.
Quanto costa
Lo sgombero dopo uno sfratto segue le fasce indicative di un normale sgombero (vedi i costi), con due voci che spesso si aggiungono:
- sanificazione, se l'appartamento è stato lasciato in cattive condizioni igieniche;
- gestione separata di alimenti deteriorati, rifiuti domestici, elettrodomestici con contenuto.
Non applichiamo maggiorazioni "da sfratto". Il prezzo è quello che risulta dal sopralluogo, scritto e a corpo.
[[cta|Un appartamento da liberare dopo lo sfratto?|Ci dica a che punto è la procedura e, se c'è, ci mandi il verbale: le diciamo subito come procedere.]]
Per gli studi legali e gli amministratori
Lavoriamo spesso su incarico di avvocati, amministratori di condominio, curatori e custodi giudiziari. Possiamo:
- partecipare a un sopralluogo congiunto;
- preparare un preventivo intestato secondo le indicazioni;
- produrre documentazione fotografica prima e dopo;
- tenere da parte e consegnare documenti e beni indicati;
- consegnare la documentazione di conferimento per il fascicolo.
Domande frequenti
L'inquilino ha lasciato i mobili e le chiavi: posso farli portare via?
La soluzione più prudente è avere una dichiarazione scritta dell'inquilino che autorizza l'eliminazione dei beni. In mancanza, conviene sentire un legale prima.
C'è stato lo sfratto e i mobili sono rimasti: cosa dice la legge?
L'art. 609 c.p.c. prevede un'intimazione all'asporto con un termine; se i beni non vengono ritirati e non si chiede la custodia, si considerano abbandonati e si procede allo smaltimento, salvo diversa istanza. Per il suo caso fa fede quanto indicato da legale e ufficiale giudiziario.
Cosa fate con i documenti dell'inquilino?
Li mettiamo da parte e li consegniamo secondo le indicazioni del legale o del proprietario. Non li buttiamo.
Fate le foto prima dello sgombero?
Sì, sempre, e gliele lasciamo. Possono servire per la contestazione dei danni o per la trattenuta della cauzione.
Se l'appartamento deve essere rimesso in affitto subito, aggiunga la pulizia completa. Il servizio generale è descritto nella pagina sullo sgombero di appartamenti a Vicenza.